所有している土地や不動産を活用しないと、固定資産税が上がるなどのデメリットがあることをご存知ですか？しかし、不動産活用はどのような方法があるのか、自分に合った方法があるのか分からない方もいるかもしれません。この記事では、不動産活用を行うべきでない人の特徴や、活用のメリットやデメリットについて解説し、活用方法も紹介します。
目次
【不動産活用を行うべきでない人の特徴をご紹介】
～資金に余裕のない人～
不動産活用には、活用方法によっては多額の資金を必要とするものがあります。特に、アパート・マンション経営やホテル経営では、初期投資や毎月の維持・管理費用が高額になることがあります。
不動産活用には、ローンによる経営も可能ですが、ある程度の自己資金や不動産活用の経験が必要です。自己資金の割合は、アパート経営の場合は建築や諸費用を合わせた額の1~2割以上を確保することが望ましいです。
経営資金を全てフルローンで賄うこともできますが、収支計画が思うようにいかず破産する危険性が高いため、お勧めできません。
～土地をもっていない人～
新しく不動産活用を始めようと考えている方の中には、土地を購入してから活用する方法を検討している方もいるでしょう。通常、土地の価格や立地条件が判断材料になります。
しかし、駅近くや繁華街の立地は非常に高価であり、競争も激しいため、収益性の高い不動産活用、例えば賃貸住宅経営やホテル経営を検討している場合、多額の初期費用が必要になることがあります。
これらの収益性の高い不動産活用を検討する場合、億単位の投資が必要になる場合があります。したがって、自己資金に余裕がない場合は、土地から不動産活用を始めることはお勧めできません。
～時間に余裕がない人～
不動産活用においては、立地条件や周辺の情報など、直接収益に結びつく情報が非常に重要です。
通常、不動産活用のパートナー企業が情報を持っていたり、収集してくれることがあります。
しかし、長期的に安定した経営を行うためには、日々の情報収集が重要です。
例えば、どの程度の利用者がいるのか、改善点はあるかなど、積極的に調査することで、経営に役立てることができます。
また、パートナー企業との相談や維持管理に関しての連絡も頻繁に必要になります。
そのため、長期的な出張などの計画が頻繁にある場合は、十分な時間を確保できるかどうかを確認することが重要です。
【不動産活用のメリットとデメリット】
【メリット】
～収益確保～
不動産活用により、多くの収益を得ることができます。特に、アパート経営やマンション経営など、比較的高い賃料単価が設定されている不動産活用では、1年間に数百万円の収益を確保することも可能です。このような収益性の高い不動産活用は、資金に余裕のある方にとって、賃貸住宅経営を検討することもお勧めです。
～資産形成～
不動産活用には、賃貸住宅経営やトランクルーム経営、コインランドリー経営、太陽光発電経営など、長期にわたって安定した収益が見込めるものがあります。このような特徴から、「何か資産として長期間保有したい」と考えている方にとっても、不動産活用はおすすめの方法と言えます。
～地域貢献も可能～
賃貸住宅経営や駐車場経営、民泊経営など、需要が高い地域で不動産活用を行えば、その地域に貢献することができます。このように貢献度が高ければ、多くの利用者を期待でき、その結果、収益性も高まることが期待できます。
【デメリット】
～コストがかかる～
不動産活用を行うためには、多くのコストが必要となります。特に、資金面で心配を抱える方も少なくないでしょう。
不動産活用には様々な種類がありますが、多額の資金を必要とするものとしては、賃貸住宅経営系のアパート・マンション経営、貸店舗経営、高齢者向け施設経営、ホテル経営などが挙げられます。これらは事業性が高く、収益性も期待できます。
～赤字のリスクがある～
不動産活用において、損失や倒産は回避したいリスクであると考えられます。前述したような賃貸住宅経営やホテル経営などの不動産活用には、多額のコストがかかるため、その利益と費用を十分に理解しておく必要があります。
【不動産活用の４つのパターンとは】
検討段階で「これで本当にいいのか？」と不安になる方も多いかもしれませんが、不動産活用にはアパート経営やマンション経営、駐車場経営など、多岐にわたる方法があります。
不動産活用には大きく以下の4つのパターンがあります。1つ目は建物や土地を賃貸経営する方法、2つ目は自己で不動産経営をする方法、3つ目は第三者に活用を委託する方法、4つ目は売却して現金化する方法です。
通常、不動産を収益化するには、他社に一定単位で貸し出すという方法が一般的です。ただ、より多くの収益を得るためには、賃貸経営のように貸し出すだけでなく、運営方法や貸し出す単位を短くするなどの工夫が必要です。
ここでは多くの方が検討している2つの不動産活用について紹介します。
～アパート経営～
「アパート経営」とは、空き地にアパートを建て、第三者に賃貸し、家賃収入を得る不動産活用方法です。この方法のメリットとしては、節税効果と収益性が挙げられます。小規模宅地等の特例や住宅宅地の特例を活用することで、固定資産税を最大で1/6、都市計画税を1/3にまで抑えることができます。また、アパートを建てることで相続税評価額を引き下げることができます。アパートは多くの部屋があるため、入居者を集めることができれば、十分な収益を得ることができます。
しかし、アパート経営にはデメリットもあります。初期費用やランニングコストが大きく、売却が難しいという点が挙げられます。建築費や入居者を集めるための広告宣伝費など、多額の初期費用がかかります。また、大規模修繕費用やメンテナンス費用、清掃費などのランニングコストも必要になります。アパートは買い手がつきにくいため、売却益を期待することはできません。
しかし、比較的小規模の土地でも始めることができ、高い入居率を維持できる可能性が高い場合には、おすすめの不動産活用方法です。
～月極駐車場経営～
駐車場経営は、駐車スペースを貸し出して、毎月の賃料を収益源とするビジネスです。郊外では、家族全員が車を所有するため、駐車スペース不足に陥ることがよくあります。
このビジネスのメリットは、比較的少ない初期投資でスタートできることです。月極駐車場では、利用者ごとに使用するスペースが確定されているため、ロック板や精算機は不要です。番号が分かるようにコーンを置くだけで即時に始められます。
一方、デメリットは、収益が少なく、節税効果がほとんどないことです。一台あたりの賃料は、数千円から数万円になることがありますが、賃貸ビジネスと比較しても収益は低いです。さらに、固定資産税や都市計画税の減免特例を利用できないため、税負担を軽減することができません。
一時的に土地を所有している人や、他の不動産ビジネスへの転換を検討している人には、まずは駐車場経営から始めることをお勧めします。
【自身にあった最適なプランを見つけよう】
不動産を活用する際には、収益性などの重要な要素に注目する必要があります。また、活用しない場合には税金負担などのデメリットが生じることもあります。
マンション経営や駐車場経営など、多くの不動産活用方法がありますが、適切なプランを見つけるためには成功の鍵となるポイントを押さえることが重要です。一見魅力的な不動産活用プランでも、それがベストなプランであるとは限りません。したがって、専門業者と相談しながら複数のプランを比較検討することが望ましいです。
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